東京のマンションの高騰はいつまで続くの?

都内のマンション価格の高騰が続いています。特に都心3区、都心5区とよばれている千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区あたりのマンションは、億ションが当たり前となっています。また、中古市場の値上がりのニュースも耳にします。この価格は、いつまで続くのでしょうか?

 

①不動産価格(土地)を決める要素は、なにがある?

不動産価格は、経済成長率と人口の増加率に対して正の相関関係があります。ですが、その時々の不動産価格は、需要と供給のバランス、投資資金の流入・流出に強く影響を受けます。また、政策がもたらす効果も無視できません。

 

政策の効果としては、2015年1月1日より実施された相続税の課税強化です。これにより相続税対策として賃貸物件の建設が彼方こちらに始まりました。

 

また、高層マンションの相続税評価額が地階と高層階で違いが無いことから評価額圧縮を目的に高層階への投資が流行りました。最近は、この相続税対策に国税庁も動き出し、一時の勢いが緩和しています。

 

日銀の金融緩和も見逃せません。現状は、歴史的低金利の状態です。アパマン投資は、金融機関にとって安全性が高いので着手できる層が拡大しました。

 

不動産価格を決定する要因として、建物自体のコストもあります。建築費は、2011年3月11日の東日本大震災以降の復興需要などで高騰しています。ただ、コスト上昇分を全額売値に転嫁できない状況にもあります。

 

②不動産価格の長期的なトレンドは、どこに向かう?

国内の経済成長率と人口の増加率に関しては、ネガティブです。IMFという国際機関の経済成長率の予測(World Economic outlook Databases)によると年次による凹凸はあるも日本の経済成長率は、2017年をピークに右肩下がりです。

 

また、総務省統計局が日本の人口推移に関する統計資料を公表していますが、平成20(2008)年の128(百万人)をピークに減少するとしています。このように日本全国を平均値で見ると不動産市況は、ネガティブな状況と見受けられます。

 

ただ、政策として、観光立国を掲げています。2020年には、訪日客数40(百万人)を目標としています。2016年の実績は24(百万人)で、ハードルが高い目標ですが、例えば3(百万人/月)となっても国民の人口減を補って余りある状況となります。ホテル・民泊需要は不動産価格へのポジティブ要因です。

 

③東京のマンション価格はどうなるの?

全国の平均的なトレンドから離れて、東京の状況に視点を変えましょう。国際的な種々の調査によると東京は、世界4位のメトロポリタンです。この順位を上げるべく各種の政策が打ち出されています。

 

要は、今以上に世界中から人々が集まる都市へ進化させようとしています。この動きは、東京のマンション価格に大きな影響を与えます。

 

都心5区に品川区、目黒区、大田区を加えた地域はオフィス、ホテル、外国人向け賃貸マンションの需要が、これらの政策の後押しを受けて継続してくと思われます。また、これらの地域から近隣の区部にトリクルダウンが期待されます。

 

④まとめに替えて、東京のマンションの高騰はいつまで続くの?

価格が高騰すると需要が低下するのは経済の原則です。オフィスやホテルなどの需要に引きずられてマンション価格が高騰するとマンションの需要が減少し、それに連れてマンション価格が低下し負のスパイラルに至る可能性も否定しきれません。

 

ただ、東京のメトロポリタンとしての地位を向上させる政策は、日本の将来にとって不可欠な政策ですので、前述の都心5区+3区にオフィス、ホテル、高級賃貸マンションの投資が継続し、その近隣の区部にトリクルダウンとしてマンション需要が拡大していくことで価格が安定することを期待したいところです。

 

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