問題になることが多い不動産屋の囲い込みとは?

“囲い込み”という言葉を聞いたことがありますか?平たく言えば、不動産会社に家を売りたい依頼主が売買の媒介(仲介)を委託したときに、業界の情報システムに登録せずに自社内で情報を独占することです。

 

この行為は、業法に違反するばかりか依頼主にも悪影響を及ぼします。未だに続く残念な事象と要因を見ていきましょう。

 

囲い込みの要因は、なにがあるのか?

業界の体質的な問題もありますが、制度上の要因もあります。制度に視点を合わせて考えましょう。契約形態と報酬について見ていきましょう

 

動産会社との売却に関する契約の種類について

不動産会社と家の売却に関する契約の種類は、売却の仲立ちを依頼する媒介(仲介)、売却に関して本人に成り代わり売却条件を判断し締結する代理がありますが、多くの方は媒介(仲介)契約を締結すると思われますので、媒介(仲介)契約を前提に考えます。

 

媒介(仲介)契約は、一種だけ?

不動産会社との媒介(仲介)契約の形態は宅建業法で規定されており、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類あります。これは、契約の束縛度、契約期間、自己発見(売却依頼した方が売却先を見つける)、業界システムへの登録義務の有無などで分類されます。

 

一般媒介契約の内容について

一般媒介契約の契約期間は、特に定めはありません。また、自己発見先への売却の可能です。契約の束縛も低く、複数の不動産会社と契約可能です。売却の依頼元:不動産会社=1:多 の関係になりますので、不動産会社としては、売却への意欲が低下しがちです。

 

専任媒介契約の内容は?

専任媒介契約は一般媒介契約と異なり、文字通り1社のみとの契約となります。自己発見に関しては、一般媒介契約と同様に自己発見先への売却も可能です。契約期間は、最長3か月間となります。契約で例えば、5か月とした場合は、3か月となります。また、自動延長は認められません。

 

専属専任媒介契約の内容は?

専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様に、1社のみとの契約となります。自己発見に関しては、一般媒介契約や専任媒介契約と異なり、自己発見は認められていません。契約期間は、専任契約と同様に最長3か月間で、自動延長は認められません。

 

指定流通機構への登録

宅建業法で、専任及び専属専任媒介契約では、指定流通機構への物件登録が義務付けられていますが、一般媒介契約では任意です。指定流通機構への登録により業界全体に売り物件情報が共有されます。

 

依頼主からの物件情報が指定流通機構に登録されれば囲い込みという問題は発生しません。ただ、売主には、宅建業法の規定(登録義務の有無)に関する知識があるとは思えず言いくるめられる可能性はあります。尚、登録しなくても罰則はありません。

 

報酬の決まりは、どうなっている?

媒介(仲介)契約での報酬は、宅建業法で上限が定められています。取引金額により3段階に分かれていますが、取引金額(消費税は除く)の2×(3%+6万円)となります。

 

要は、売買ですから売主と買主の双方から報酬を頂けますよ、ということです。多くの場合は、売主と買主の双方に不動産会社が付いて、物件情報からマッチングを行い、契約成立までのフォローアップをしていく、という流れになります。

 

この制度では、物件を自社で囲い込み、自社で買主を見つければ、報酬は2倍となる訳です。ほぼ同じ手間で報酬が2倍になります。

 

まとめ

問題となることが多い、囲い込みですが、制度的な側面から囲い込みの誘因を見てきました。前述のようにほぼ同じ手間で報酬が2倍になる可能性が大きい上に、致命的な罰則もありません。

 

また、囲い込みは、売り物件の情報を狭い範囲(不動産会社内)に閉じ込めるために売却のチャンスを逸することもあります。

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